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财务答疑:异地房地产销售代理应在哪里纳税

问:本公司为房地产中介公司,本公司跨地区为房地产公司代理销售房地产(未在当地办理分支机构)。请问,中介公司收取的代理费是否应当在当地缴纳营业税?发票是否应当在当地开具?是否应当在当地缴纳企业所得税?是否应当开具外管证?是否应当在当地办理税务登记手续?

某房地产营销公司  王文

答: 根据《税务登记管理办法》(国家税务总局令第7号)第十条第五项的规定,从事生产、经营的纳税人外出经营,自其在同一县(市)实际经营或提供劳务之日起,在连续的12个月内累计超过180天的,应当自期满之日起30日内,向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记,税务机关核发临时税务登记证及副本。但《国家税务总局关于换发税务登记证件有关问题的补充通知》(国税发[2006]104号)规定:对外来经营的纳税人(包括超过180天的),只办理报验登记,不再办理临时税务登记。根据《税务登记管理办法》第三十二条规定:纳税人到外县(市)临时从事生产经营活动的,应当在外出生产经营以前,持税务登记证向主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明(简称外管证)。第三十四条规定:纳税人应当在外管证注明地进行生产经营前向当地税务机关报验登记。

办理报验登记意味着跨地区经营应当接受当地税务机关的管理,但并非意味着应当在报验地缴纳各项税收。

跨地区经营营业税纳税地点的规定。2009年1月1日添加到日历实施的《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号)第十四条对营业税纳税地点作了以下规定:1.纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。2.纳税人提供建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务,应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。3.纳税人转让、出租土地使用权,应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。4.纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 条例关于纳税地点的确定原则是:对劳务发生地判定比较清晰且调整机构所在地会影响税收转移的,仍维持在劳务发生地申报纳税。对劳务发生地判定比较困难或者原先就是按照机构所在地纳税的,直接明确为机构所在地申报纳税。所以,对跨地区提供的代理服务收入应回机构所在地缴纳营业税,相应在机构所在地开具发票。

跨地区经营的企业所得税纳税地点问题。《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》(国家税务总局公告2012年第57号)第十六条规定:“总机构设立具有主体生产经营职能的部门(非本办法第四条规定的二级分支机构),且该部门的营业收入、职工薪酬和资产总额与管理职能部门分开核算的,可将该部门视同一个二级分支机构,按本办法规定计算分摊并就地缴纳企业所得税;该部门与管理职能部门的营业收入、职工薪酬和资产总额不能分开核算的,该部门不得视同一个二级分支机构,不得按本办法规定计算分摊并就地缴纳企业所得税。”非本办法第四条规定的二级分支机构是指汇总纳税企业依法设立并领取非法人营业执照(登记证书),且总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的分支机构。因你公司跨地区经营未依法办理分支机构的,其企业所得税是否就地预缴企业所得税应当区分不同情况:1.如果公司对跨地区的经营收入、资产、职工薪酬进行了分开核算,应当视为二级分支机构,经营地应根据公司提供的分支机构所得税分配表,在每月或季度终了之日起15日内,就其分摊的所得税额就地申报预缴。经营地未按规定报送经总机构所在地主管税务机关受理的汇总纳税企业所得税分配表,经营所在地主管税务机关应责成该在申报期内报送,同时提请总机构所在地主管税务机关督促总机构按照规定提供上述分配表;经营地在申报期内不提供的,由经营地所在地主管税务机关对经营地按照《中华人民共和国税收征收管理法》(主席令第49号,以下简称《税收征收管理法》)的有关规定予以处罚;属于总机构未向经营地提供分配表的,经营地所在地主管税务机关还应提请总机构所在地主管税务机关对总机构按照《税收征收管理法》的有关规定予以处罚。2.如果跨地区的经营地的经营收入、职工工资和资产总额不能分开核算的,不得视同一个分支机构,不就地预缴企业所得税。在实践中,一般属于后者,所以企业所得税应回机构所在地汇总计算缴纳。